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城镇化并不必然支持高房价

【铝道】进城不买房（抑或买不起房），离乡不弃土，成为大多数农民的现实选择。在这种情况下，城镇化对房地产市场的拉动作用自然受到了限制。

我国城镇化率还有很大的提升空间，只要城镇化进程没有结束，房价就不会停止上涨。这种看法在一些人中很有市场。如何看待这种观点，目前房地产市场的调整是否会持续下去，如何辩证地看待房地产市场调整对宏观经济的影响？本报专家委员会委员、中国社科院研究生院客座教授苑德军认为，在中国，推进城镇化并不必然支持高房价，房地产市场的调整对宏观经济的影响也并非都是负面，应对当前房地产业的调整，重点是区别对待，把 分类调控 落到实处。

苑德军认为，只要城镇化直流开关进程没有结束，房价就不会停止上涨的逻辑看似有道理，其实是站不住脚的。所谓城镇化，就是农民的市民化，即农民转化为城镇居民的过程。农民的打工收入不高，其收入水平决定了其根本没有能力购买一、二线城市的住房，因而大城市的高房价和城镇化无关。比较而言，县城和县以下的小城镇由于房价较低，更适合农民置业，但这些地区大多经济发展水平较低，缺乏广泛吸纳就业的产业基础和市场环境。这种结构性矛盾是我国城镇化过程中的一个突出问题，也是制约我国真实城镇化率提升的重要因素。进城不买房（抑或买不起房），离乡不弃土，成为大多数农民的现实选择。在这种情况下，城镇化对房地产市场的拉动作用自然受到了限制。

苑德军提醒，应该看到，以城镇化带来的新增城镇人口为依据来估算住房需求增量，会导致需求增量 高估 。因为在新增城镇人口粉末包装机中，有两部分人口是由农村城镇化过程中的乡镇行政区划调整带来的。其一，原来的乡变更为建制镇或撤乡并镇；其二，原来城镇所辖行政区域扩大。在这两种情况下，农村人口被自然划转为城镇人口，而这些农村人口原来就有住房，并不会带来城镇住宅需求的增加。据瑞银证券中国首席经济学家汪涛推测，这两部分人口约占新增城镇人口的40%。很显然，城镇化对中国房地产市场和高房价的推动作用被人为夸大了。<1方面兼顾各创业单元的需求/p> 房地产的产业关联度高，而且对关联产业也具有较强的牵动作用。房地产市场的调整，不仅会影响到房地产业自身的销售、投资和土地成交量，而且不可避免地会对其上下游的诸多产业如钢铁、建材、机械、化工、纺织、家电等产生直接或间接的影响。谈到房地产市场调整对宏观经济的影响，苑德军表示，影响主要表现在三个方面，一是导致投资下滑。房地产投资在我国总投资中的占比达到20%左右，房地产市场调整必然导致房地产投资增幅回落，加大经济下行压力。二是影响消费。房地产交易量下滑，直接影响到装修材料、纺织用品、家电等消费品销量的增长，但对这种影响不可估计过高。三是影响地方政府的财政收入。近10年我国城市土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%，个别年份甚至接近70%。伴随房地产市场降温，开发商拿地热情变淡，土地交易量显著下降。5月份全国300个城市土地成交量和出让金收入同比下降幅度都在40%左右，这势必会大大减少地方政府的财政收入。

但是，房地产市场的调整是房地产业非理性发展、房价持续猛涨背景下的必然现象。这种调整对宏观经济也有正面影响2018橡塑展:普立万展出材料、着色剂和添加剂创新方案，苑德军分析认为，其主要体现在，有利于扭转中国经济地产化和金融资源配置的地产化倾向，促进实体经济发展；有利于治理产能过剩，促进产业结构优化和经济转型；有利于减轻居民购房负担，促进消费；有利于降低金融风险，维护国家金融安全；有利于矫正地方政府行为，终结土地财政。

在苑德军看来，应对房地产市场的调整，降低对宏观经济的负面影响应主要从四个方面入手，靠前，鉴于不同城市房地产市场现状和走向差异很大，应区别对待，把 分类调控 真正落到实处。住建部应抓紧制定塑料或电子装备有望采取自毁材料制成分类调控的分类标准、指导原则和具体办法，以规范地方政府的调控行为，避免地方政府行使过大的自由裁10月份是下半年首次进口增长量权，使分类调控有规可依。同时，应保有一定的政策储备，以便根据未来房地产市场发展态势在需要时及时出台。第二，考虑到一线城市房价只是稍有松动并未显著下跌，因而应严格坚持既有的限购、限贷政策不动摇。第三，采取有力措施重点支持自动焊锡机首套自住型购房贷款，满足居民首次购买自住普通商品房的贷款需求。第四，有效落实并继续适时推出 扩投资 、 促消费 、 稳外贸 和支持实体经济发展的各种政策措施。